Fragen über Fragen zur Veränderungssperre

Seit den Veröffentlichungen aus den Ausschüssen, insbesondere des Hauptausschusses am Dienstag, den 10. März sowie der Anfrage beim „Sender-Rehfelde“ kommt öfter die Anfrage zur Bedeutung einer Veränderungssperre im Bereich Windfeld 26 – Flure Werder und Zinndorf.

Rückblickend wurde am 28. 11. 2017 durch die Gemeindevertretung Rehfelde einstimmig die Aufstellung eines B- Planes (Beschluss 22-03-2017) und dazu die Satzung einer Veränderungssperre (Beschluss 22-03-2017) beschlossen.

Weiter zu Hinweisen

Diese Satzung über eine Veränderungssperre gem. §§ 14 hat folgenden Sinn und Zweck:

Die Veränderungssperre ist ein weiteres Instrument der Bauleitplanung. Mit dem Erlass einer Veränderungssperre kann die Gemeinde während des Zeitraums der Aufstellung eines Bebauungsplans die Errichtung von baulichen Anlagen, die den Vorhaben künftigen Bebauungsplanes entgegenstehen würden, verhindern.

Welche formellen Voraussetzungen müssen für den Erlass einer Veränderungssperre vorliegen?

• Die Gemeinde muss bereits ausdrücklich die Aufstellung oder Änderung des Bebauungsplanes beschlossen haben. (28.1.2017)
• Der Aufstellungsbeschluss muss entsprechend §2 Abs.1 Satz 2 BauGB ordnungsgemäß bekannt gemacht worden sein. (Juni 2018)

Mit dem Aufstellungsbeschluss muss noch kein endgültiges Bebauungskonzept vorliegen. Allerdings muss aus den Planungen der Gemeinde deutlich hervorgehen, welcher Bereich überhaupt überplant werden soll und welche grundsätzlichen Ziele mit der Planung verfolgt werden. (s.a. Beschluss des BVerwG v. 18.12.1989, 4 NB 26.89)

Wie wirkt sich eine Veränderungssperre aus?

Die Veränderungssperre hat die Wirkung einer generellen Bausperre. Bauliche Vorhaben, wie die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen dürfen grundsätzlich nicht mehr durchgeführt werden. Auch sonstige erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken oder baulichen Anlagen sind unzulässig, auch wenn diese ansonsten nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind. Durch die Veränderungssperre wird jedoch der Verkauf eines Grundstückes nicht behindert. Darüber hinaus werden auch genehmigungsfreie tatsächliche Veränderungen nicht verhindert, soweit sie keine oder nur unwesentliche Wertsteigerungen zur Folge haben (z.B. übliche Unterhaltungsmaßnahmen, Reparaturmaßnahmen s.a. §14 Abs. 3 BauGB). So dürfen z.B. Funktionsmängel wie eine ungenügende sanitäre Ausstattung, eine nicht ausreichende Beheizung oder Belüftung durch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Die Erweiterung der Wohnfläche zur Verbesserung des Wohnkomforts hingegen wird durch die Veränderungssperre ausgeschlossen.

Des Weiteren werden gemäß §14 Abs. 3 BauGB von der Veränderungssperre nicht erfasst:

• Bauvorhaben, die vor Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind. Die Baugenehmigungen bzw. Vorbescheide versehen das Vorhaben mit einer Art „Bestandsschutz“.
• Bauvorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechtes Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor Inkrafttreten der Veränderungssperre hätten begonnen werden dürfen,
• Genehmigungsfreie Bauvorhaben, von denen die Gemeinde Kenntnis erlangt hat und mit denen vor Erlass der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen
• Unterhaltungsvorhaben zur Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung.

Wie lange gilt die Veränderungssperre?

Grundlage für die Geltungsdauer der Veränderungssperre ist § 17 BauGB. Danach tritt die Veränderungssperre nach zwei Jahren außer Kraft, eine zweimalige Verlängerung um jeweils ein Jahr ist möglich. Dabei ist die zweite Verlängerung der Veränderungssperre nur zulässig, wenn besondere Umstände diese weitere Verlängerung erfordern. Besondere Umstände können nach geltender Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes nur darin begründet sein, dass das Planverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes durch eine ungewöhnliche Sachlage verzögert wird wie z.B.

• wesentliche Gesetzes- oder Rechtsprechungsveränderungen,
• personelle Auswirkungen einer kommunalen Gebietsreform
• Besonderheiten des Umfangs, des Schwierigkeitsgrades oder des Verfahrensablaufes

Durch die Gemeinde selbst zu vertretende Verzögerungen, wie mangelnder Personaleinsatz, hingegen begründen keine zweite Verlängerung der Veränderungssperre. Die einzelnen Verlängerungen der Veränderungssperre müssen als Satzung beschlossen und bekannt gemacht werden.

Nach Ablauf von vier Jahren tritt die Veränderungssperre endgültig außer Kraft. Sofern das Erfordernis besteht, kann die Gemeinde die außer Kraft getretene Veränderungssperre erneut ganz oder teilweise beschließen.

Gibt es Ausnahmetatbestände?

Die Gemeinde kann in Bauantragsverfahren Ausnahmen von der Veränderungssperre zulassen ($14 Abs. 2 BauGB), sofern überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Es besteht sogar ein Anspruch auf eine Ausnahme von des Veränderungssperre, wenn das Bauvorhaben die Verwirklichung des geplanten Bauvorhabens nicht beeinträchtigt. Die Entscheidung über die Ausnahme trifft die zuständige Baugenehmigungsbehörde.